Najem mieszkania po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej

Po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej można co do zasady zawrzeć umowę najmu mieszkania na bieżące potrzeby. Upadłość nie odbiera zdolności do czynności prawnych. Czynsz i kaucję trzeba jednak finansować zgodnie z zasadami dotyczącymi masy upadłości, a na etapie planu spłaty uwzględnić dodatkowe ograniczenia.

Kto podpisuje umowę najmu po upadłości?

Umowę najmu mieszkania dla siebie i rodziny może co do zasady podpisać sam upadły. Samo ogłoszenie upadłości nie sprawia, że każdą umowę dotyczącą jego życia zawiera syndyk. Rozsądne bieżące koszty trzeba pokrywać ze środków pozostających do dyspozycji upadłego.

Trzeba odróżnić taką sytuację od rozporządzania majątkiem wchodzącym do masy. Nad tym majątkiem upadły traci zarząd. Nie jest też trafne stwierdzenie, że po upadłości nie ma do niego „żadnych praw”: własność i uprawnienie do samodzielnego rozporządzania nie są tym samym.

Z jakich pieniędzy zapłacić czynsz i kaucję po upadłości?

Najpierw ustal, jaka część dochodu i jakie środki są wyłączone z masy upadłości. Nie wolno samodzielnie przeznaczać na najem pieniędzy należących do masy tylko dlatego, że znajdują się jeszcze na własnym rachunku bankowym.

Jeżeli finansujesz najem z wynagrodzenia za pracę, sprawdź, ile pensji może zająć syndyk. W budżecie najmu uwzględnij kwotę rzeczywiście pozostającą do Twojej dyspozycji.

Do budżetu wlicz nie tylko czynsz, ale również opłaty administracyjne, media, kaucję, przeprowadzkę i ewentualne koszty zakończenia umowy. Przy kaucji znaczenie ma także rozliczenie prawa do jej zwrotu. Jeżeli zapłata wymaga użycia środków objętych masą lub sytuacja tych środków jest sporna, trzeba uzgodnić ją z syndykiem przed dokonaniem przelewu.

Po sprzedaży własnego mieszkania możliwe jest w ustawowych warunkach wydzielenie kwoty na potrzeby mieszkaniowe. Nie oznacza to jednak prawa do dowolnego pobierania pieniędzy ze sprzedaży.

Co warto sprawdzić przed podpisaniem umowy?

• Łączny miesięczny koszt i źródło zapłaty kaucji.
• Okres związania umową, możliwość wypowiedzenia i kary umowne.
• Czy po zapłacie kosztów pozostają środki na utrzymanie oraz wymagane spłaty.
• Czy umowa lub sposób jej finansowania dotyczy składników masy.

Czy najem podczas planu spłaty wymaga zgody sądu?

W tym okresie art. 491¹⁸ zabrania czynności dotyczących majątku, które mogłyby pogorszyć zdolność do wykonania planu. Nie każda umowa najmu wymaga z tego powodu zgody sądu. Trzeba ocenić jej koszt i skutki w konkretnej sytuacji. W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może wyrazić zgodę albo zatwierdzić taką czynność.

Jeżeli konieczne koszty mieszkania zmieniły się na tyle, że plan jest niewykonalny, właściwą drogą może być wniosek o zmianę planu spłaty, a nie samodzielne zaprzestanie płacenia rat. Nowe zaległości z najmu nie stają się automatycznie długami objętymi wcześniejszym oddłużeniem.

Podstawa prawna: art. 63, 75, 77, 185 ust. 2, 491¹⁸–491²⁰ i 491²¹ Prawa upadłościowego. Źródła urzędowe: Prawo upadłościowe. Aktualizacja merytoryczna: 18 października 2026 r.

Opracowanie pomocnicze: Anna Ludwiczyńska, Aleksandra Machowska, Upadłość konsumencka, wyd. 2, Warszawa 2022, s. 473–474. Aktualność wskazanych przepisów sprawdzono odrębnie.