Zawieranie umowy najmu w toku konsumenckiego postępowania upadłościowego

Posiadanie dachu nad głową jest jedną z podstawowych potrzeb każdego człowieka. Umowa najmu należy natomiast do najczęściej zawieranych umów mających na celu zaspokojenie tej potrzeby. Nie powinien zatem dziwić fakt, że najwięcej wątpliwości i obaw dotyczy właśnie możliwość  wynajęcia przez upadłego dłużnika mieszkania lub domu celem zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. Tym bardziej, że po ogłoszeniu upadłości dłużnik podlega istotnym ograniczeniom w zakresie dokonywania czynności prawnych mających wpływ na jego sferą majątkową.

Z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego dłużnika tworzy tzw. masę upadłości, którą zarządza syndyk. W odniesieniu do tego majątku upadły dłużnik nie ma żadnych praw, zwłaszcza w zakresie rozporządzania jego składnikami. Niemniej pewna część składników jego majątku, w tym m.in. część otrzymywanego wynagrodzenia za pracę, nie wchodzi do masy upadłości. Syndyk natomiast nie ma żadnych uprawnień do tej części majątku, który nie wchodzi do masy upadłości. Co więcej nie ma on też prawa do nadzorowania sposobu jego wykorzystywania przez upadłego dłużnika. Upadły zatem samodzielnie i swobodnie decyduje m.in. na co przeznaczy część wynagrodzenia, które pozostaje do jego dyspozycji. Zwłaszcza jeżeli przeznaczane jest ono na zaspokojenie bieżących potrzeb upadłego dłużnika i jego rodziny, w tym potrzeb mieszkaniowych.

W związku z powyższym nie powinno budzić najmniejszych wątpliwości, że upadły dłużnik ma pełną swobodę w zakresie zawierania umów mających na celu zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych, a zwłaszcza umowy najmu dotyczącej lokalu mieszkalnego, domu rodzinnego, jak i wydzielonego pomieszczenia. Jedyne ograniczenie powinny stanowić tu jego możliwości finansowe. Wszelkie opłaty związane z najmem, a zwłaszcza czynsz, powinny mieścić się w graniach wyznaczonych przez kwotę wynagrodzenia dłużnika wolną od potrąceń do masy upadłości, tj. w wysokość środków pieniężnych pozostawionych do jego dyspozycji. Za niedopuszczalne należy bowiem uznać zawieranie jakichkolwiek umów, które skutkowałoby pogłębianie zadłużenia.

Powyższe należy odnieść również do zawierania umów zapewniających dostęp do mediów w wynajmowanej nieruchomości, tj. energii elektrycznej, wody, ogrzewania, gazu, wywozu nieczystości i śmieci.