Sprzedaż udziału w nieruchomości przez syndyka – co ze współwłaścicielem?

Autor: adwokat Michał Hajduk · Aktualizacja merytoryczna: 2 października 2026 r.

Krótka odpowiedź: jeżeli upadły jest właścicielem udziału w mieszkaniu, domu albo działce, udział ten co do zasady wchodzi do masy upadłości i może zostać sprzedany przez syndyka. Syndyk nie może jednak sprzedać udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli. Nabywca udziału staje się współwłaścicielem nieruchomości, a pozostali współwłaściciele nie tracą swoich praw.

Sprzedaż udziału w nieruchomości jest w praktyce trudniejsza niż sprzedaż całego mieszkania lub domu. Udziały często osiągają cenę niższą niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości. Wyłączenie udziału z masy upadłości może być możliwe, gdy nie da się go sprzedać zgodnie z ustawą, a jego dalsze pozostawanie w masie powoduje koszty niekorzystne dla wierzycieli.

Sprzedaż udziału w nieruchomości – najważniejsze sytuacje

Podstawa: art. 61–62, 124 i 315 Prawa upadłościowego. Szczegóły i wyjątki opisano poniżej.

Czy syndyk może sprzedać udział w nieruchomości?

Tak. Udział we współwłasności nieruchomości jest prawem majątkowym. Jeżeli należy do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości, co do zasady wchodzi do masy upadłości i podlega likwidacji.

Podstawa prawna: art. 61–62 Prawa upadłościowego.

Dotyczy to między innymi udziału:

• w mieszkaniu,
• w domu jednorodzinnym,
• w działce budowlanej lub rolnej,
• w nieruchomości nabytej w drodze spadku,
• w garażu albo lokalu użytkowym.

Syndyk może rozporządzać tylko prawem należącym do upadłego. Jeżeli upadły posiada udział wynoszący 1/2, 1/4 albo 1/8, przedmiotem sprzedaży jest właśnie ten udział, a nie udziały pozostałych współwłaścicieli.

Udział nie oznacza konkretnego pokoju ani fizycznie wydzielonej części budynku. Jest to określona ułamkiem część prawa własności całej nieruchomości. Do sprzedaży udziału nie trzeba wcześniej dzielić mieszkania lub domu.

Udział w nieruchomości a majątek wspólny małżonków

Trzeba odróżnić współwłasność ułamkową od wspólności majątkowej małżeńskiej. To rozróżnienie może całkowicie zmienić zakres majątku objętego postępowaniem.

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności ułamkowej, a w księdze wieczystej wskazano przykładowo, że upadłemu przysługuje udział 1/2, syndyk co do zasady może sprzedać tylko tę połowę.

Inaczej może wyglądać sytuacja nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków. Zgodnie z art. 124 Prawa upadłościowego z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje rozdzielność majątkowa, a majątek wspólny co do zasady wchodzi do masy upadłości. Nie należy więc automatycznie zakładać, że syndyk może objąć wyłącznie „połowę” mieszkania.

Podstawa prawna: art. 124 Prawa upadłościowego.

Przed oceną skutków upadłości trzeba ustalić podstawę nabycia nieruchomości, treść księgi wieczystej, ustrój majątkowy małżonków oraz datę ewentualnego ustanowienia rozdzielności majątkowej.

Zobacz również: upadłość konsumencka jednego z małżonków a majątek wspólny.

Co sprzedaż udziału oznacza dla współwłaściciela?

Ogłoszenie upadłości jednego ze współwłaścicieli nie powoduje, że drugi współwłaściciel traci swój udział. Syndyk nie staje się właścicielem całej nieruchomości i nie może rozporządzać cudzym prawem.

Współwłaściciel powinien jednak liczyć się z tym, że:

• syndyk może zlecić wycenę całej nieruchomości oraz udziału upadłego,
• udział upadłego może zostać zaoferowany osobom trzecim,
• po sprzedaży w miejsce upadłego pojawi się nowy współwłaściciel,
• nabywca może domagać się dopuszczenia do współposiadania,
• nabywca może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności.

Sama sprzedaż udziału nie powoduje automatycznie obowiązku natychmiastowego opuszczenia nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli. Sposób korzystania z nieruchomości może jednak stać się przedmiotem porozumienia albo osobnego postępowania sądowego.

Czy syndyk może sprzedać udział w mieszkaniu z lokatorem?

Samo zamieszkiwanie w lokalu nie blokuje sprzedaży udziału należącego do upadłego. Trzeba oddzielić dwie kwestie: które prawo własności wchodzi do masy upadłości oraz na jakiej podstawie konkretne osoby korzystają z mieszkania. Art. 62 Prawa upadłościowego określa skład masy; obecność mieszkańców nie jest samodzielną podstawą do wyłączenia udziału.

Jeżeli mieszka tam drugi współwłaściciel, kupujący udział wchodzi w stosunek współwłasności. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego jego korzystanie z nieruchomości musi dać się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli. Sam zakup udziału nie daje wyłącznego prawa do całego lokalu ani automatycznie nie rozstrzyga o jego opróżnieniu.

W przypadku najemcy trzeba dodatkowo zbadać umowę najmu i właściwe dla niej przepisy. Przed złożeniem oferty warto ustalić, kto zajmuje lokal, jaki ma tytuł prawny, czy istnieje porozumienie o sposobie korzystania oraz jakie informacje syndyk zamieścił w warunkach sprzedaży. Zameldowanie, własność i najem to różne kwestie.

Opis dotyczy sprzedaży udziału. Przy sprzedaży całej nieruchomości zakres praw nabywcy i skutki dla osób korzystających z lokalu wymagają odrębnej oceny. Zobacz także prawa współwłaściciela i zasady wyceny udziału.

Jak ustalana jest wartość udziału w nieruchomości?

Punktem wyjścia jest wartość całej nieruchomości oraz wielkość udziału należącego do upadłego. Nie oznacza to jednak, że rynkowa wartość udziału zawsze odpowiada prostemu działaniu matematycznemu.

Trzeba odróżnić sumę oszacowania udziału od ceny, którą rzeczywiście zaoferuje kupujący. Art. 1009 Kodeksu postępowania cywilnego, stosowany odpowiednio przez art. 313 ust. 6 Prawa upadłościowego, przewiduje opis i oszacowanie całej nieruchomości oraz ustalenie odpowiedniej części tej sumy dla udziału. Nie gwarantuje to sprzedaży za taką kwotę.

Podstawa prawna: art. 1009 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 313 ust. 6 Prawa upadłościowego.

Przykład poglądowy: dla udziału 1/2 w nieruchomości oszacowanej na 600 000 zł odpowiednia część sumy oszacowania wynosi 300 000 zł. Cena uzyskana w sprzedaży może być niższa. Kupujący nabywa współwłasność i musi uwzględnić ryzyko sporu o korzystanie z nieruchomości oraz koszty ewentualnego zniesienia współwłasności. Przykład nie jest wyceną konkretnej nieruchomości.

Na cenę udziału wpływają zwłaszcza:

• wielkość udziału,
• rodzaj i stan nieruchomości,
• liczba pozostałych współwłaścicieli,
• faktyczny sposób korzystania z nieruchomości,
• obciążenia ujawnione w księdze wieczystej,
• możliwość fizycznego podziału nieruchomości,
• perspektywa zniesienia współwłasności.

W praktyce niewielkie udziały w zamieszkanych lokalach są trudne do sprzedaży. Kolejne bezskuteczne próby mogą prowadzić do obniżania ceny.

Czy współwłaściciel lub członek rodziny może wykupić udział od syndyka?

Tak. Współwłaściciel, małżonek albo inny członek rodziny może przedstawić syndykowi ofertę zakupu udziału. Takie rozwiązanie często pozwala uniknąć wejścia do współwłasności osoby trzeciej.

Pokrewieństwo z upadłym nie oznacza jednak, że udział może zostać przejęty bez zapłaty albo za dowolnie ustaloną kwotę. Syndyk powinien dążyć do uzyskania ceny odpowiadającej warunkom rynkowym oraz interesowi wierzycieli. Tryb sprzedaży i wymagane zgody zależą od sposobu prowadzenia postępowania oraz warunków zatwierdzonych w konkretnej sprawie.

Osoba zainteresowana wykupem powinna złożyć konkretną pisemną ofertę, wskazać proponowaną cenę, termin zapłaty i sposób jej sfinansowania. Warto zrobić to możliwie wcześnie, zanim syndyk poniesie kolejne koszty związane z poszukiwaniem nabywcy.

Czy sprzedaż udziału wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sam sprzeciw współwłaściciela mieszkania nie blokuje więc sprzedaży udziału upadłego przez syndyka.

Należy odróżnić zgodę współwłaściciela od zgód i warunków wymaganych w samym postępowaniu upadłościowym. Syndyk musi przestrzegać właściwego trybu sprzedaży. Przy nieruchomościach objętych szczególnymi regulacjami, w tym nieruchomościach rolnych, trzeba dodatkowo sprawdzić ustawowe ograniczenia.

Jak syndyk wybiera sposób sprzedaży udziału?

W uproszczonym postępowaniu upadłościowym konsumenta, prowadzonym na podstawie art. 491¹ ust. 1 Prawa upadłościowego, sposób likwidacji wybiera syndyk. Powinien dążyć do możliwie wysokiego zaspokojenia wierzycieli, uwzględniając koszty sprzedaży. Jeżeli sąd zarządził prowadzenie postępowania na zasadach ogólnych, stosuje się właściwe dla tego trybu reguły likwidacji. Tryb postępowania wynika z postanowienia sądu.

W trybie uproszczonym art. 491^11a Prawa upadłościowego wymaga zawiadomienia sądu i wierzycieli o sposobie likwidacji nieruchomości oraz cenie minimalnej. Syndyk dokonuje zawiadomienia przez system teleinformatyczny obsługujący postępowanie, czyli Krajowy Rejestr Zadłużonych (KRZ). Obowiązek obejmuje także inne składniki masy, których oszacowana wartość przekracza próg wskazany w tym przepisie.

Sąd może zakazać sprzedaży w wybrany sposób albo za wskazaną cenę, jeżeli czynność byłaby niezgodna z prawem lub prowadziła do pokrzywdzenia upadłego albo wierzycieli. Jeżeli sąd nie wstrzyma ani nie zakaże likwidacji, sprzedaż może nastąpić po upływie 14 dni od zawiadomienia.

Co się dzieje, gdy syndyk nie może sprzedać udziału?

Prawo nie określa jednej liczby przetargów ani prób sprzedaży, po której udział musi zostać wyłączony z masy. Syndyk może ponawiać sprzedaż i proponować zmianę jej warunków, w tym obniżenie ceny.

Wyłączenie niesprzedanego udziału z masy upadłości wymaga spełnienia dwóch warunków. Zgodnie z art. 315 Prawa upadłościowego nie można go zbyć z zachowaniem przepisów ustawy, a dalsze pozostawanie udziału w masie musi być niekorzystne dla wierzycieli ze względu na związane z tym koszty. Sam brak kupca albo długi czas sprzedaży nie przesądza o wyłączeniu. Decyzję podejmuje sędzia-komisarz; w trybie uproszczonym czynność należącą do jego właściwości wykonuje wyznaczony sędzia na zasadach art. 491⁵ ust. 3.

Podstawa prawna: art. 315 oraz art. 491⁵ ust. 3 Prawa upadłościowego.

Przy ocenie zasadności wyłączenia znaczenie mogą mieć:

• liczba przeprowadzonych prób sprzedaży,
• brak ofert pomimo obniżania ceny,
• relacja przewidywanej ceny do dalszych kosztów likwidacji,
• czas, o jaki sprzedaż przedłuża postępowanie,
• realna możliwość znalezienia nabywcy.

Wyłączenie nie następuje automatycznie. Wymaga decyzji właściwego organu postępowania i oceny okoliczności konkretnej sprawy.

Co dzieje się z hipoteką obciążającą nieruchomość?

Sprzedaż udziału przez syndyka nie zawsze usuwa hipotekę. Art. 313 ust. 6 Prawa upadłościowego odsyła do szczególnych przepisów o sprzedaży ułamkowej części nieruchomości. Na podstawie stosowanego odpowiednio art. 1013 Kodeksu postępowania cywilnego sprzedaż udziału nie narusza hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności.

Podstawa prawna: art. 1013 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 313 ust. 6 Prawa upadłościowego.

Przykładowo: nieruchomość obciążono hipoteką, gdy należała do jednej osoby, a później powstała współwłasność ułamkowa. Sprzedaż jednego udziału przez syndyka nie daje wówczas podstaw do automatycznego usunięcia tej hipoteki. Znaczenie ma kolejność zdarzeń oraz treść wpisów w księdze wieczystej.

Sprzedaż w postępowaniu upadłościowym co do zasady wywołuje skutki sprzedaży egzekucyjnej, jednak przepisy przewidują szczególne zasady dotyczące obciążeń ułamkowej części nieruchomości. Nie można zatem przyjmować, że każda hipoteka zostanie automatycznie wykreślona albo że zawsze pozostanie w księdze wieczystej.

Przed złożeniem oferty zakupu trzeba przeanalizować aktualny odpis księgi wieczystej, dokument będący podstawą wpisu hipoteki oraz warunki sprzedaży przygotowane przez syndyka.

Więcej o zasadzie wygasania obciążeń i wyjątkach: skutki sprzedaży nieruchomości przez syndyka dla hipoteki i służebności.

Jakie prawa uzyskuje nabywca udziału?

Nabywca staje się współwłaścicielem nieruchomości w takim zakresie, jaki wynika z zakupionego udziału. Może współkorzystać z nieruchomości w sposób dający się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli oraz uczestniczy w podejmowaniu decyzji dotyczących rzeczy wspólnej.

Może również żądać zniesienia współwłasności. W zależności od właściwości nieruchomości oraz stanowiska współwłaścicieli zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

• fizyczny podział nieruchomości, jeżeli jest dopuszczalny i możliwy,
• przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

Zakup udziału nie jest zatem równoznaczny z nabyciem konkretnego pokoju lub wyłącznego prawa do całego mieszkania.

Podstawa prawna: art. 206 oraz art. 210–212 Kodeksu cywilnego.

Czy można zaskarżyć sprzedaż udziału przez syndyka?

W uproszczonym postępowaniu konsumenckim skargę na czynność lub zaniechanie syndyka przewiduje art. 491^12a Prawa upadłościowego. Może ją złożyć upadły, wierzyciel albo inna osoba, której prawo zostało naruszone lub zagrożone. Termin wynosi 7 dni; jego początek zależy m.in. od obecności przy czynności, zawiadomienia o niej albo dnia uzyskania wiadomości o jej dokonaniu.

Skargę kieruje się do sądu upadłościowego, ale wnosi do syndyka. Syndyk przekazuje ją sądowi wraz z uzasadnieniem w ciągu 3 dni, chyba że uwzględni ją w całości. Należy określić zaskarżoną czynność, żądanie i uzasadnienie oraz zachować wymagania pisma procesowego i właściwy sposób jego wniesienia.

Samo wniesienie skargi nie wstrzymuje sprzedaży. Jeżeli istnieje ryzyko, że udział zostanie zbyty przed rozpoznaniem skargi, należy rozważyć również wniosek o wstrzymanie czynności. W skardze trzeba wskazać konkretną niezgodność z prawem albo zagrożenie pokrzywdzeniem upadłego lub wierzycieli. Sam sprzeciw wobec sprzedaży nie jest wystarczający.

Co powinien zrobić współwłaściciel przed sprzedażą udziału?

1. Sprawdź księgę wieczystą i dokument nabycia. Ustal wielkość udziałów, rodzaj współwłasności, hipoteki i daty ich wpisów.
2. Zapoznaj się z warunkami sprzedaży. Sprawdź cenę minimalną, termin ofert, wadium, termin zapłaty i koszty umowy.
3. Przygotuj ofertę, jeżeli chcesz kupić udział. Ustal finansowanie i pamiętaj, że własny udział nie daje automatycznego pierwszeństwa zakupu zwykłego mieszkania.
4. Reaguj na naruszenie swoich praw. W trybie uproszczonym termin skargi na czynność syndyka wynosi 7 dni. Samo wniesienie skargi nie wstrzymuje sprzedaży.
5. Oddziel własne prawa od sytuacji upadłego. Niesprzedawalność udziału i przynależność majątku do masy to różne zagadnienia. Zobacz podstawy wniosku o wyłączenie z masy upadłości.

Najczęściej zadawane pytania

Czy syndyk może sprzedać całe mieszkanie, jeżeli upadły ma tylko udział? #

W przypadku zwykłej współwłasności ułamkowej syndyk może sprzedać wyłącznie udział należący do upadłego. Inaczej może wyglądać sytuacja nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską, dlatego konieczna jest analiza sposobu nabycia i ustroju majątkowego.

Czy syndyk może sprzedać udział 1/8 albo 1/6? #

Tak. Przepisy nie ustanawiają minimalnej wielkości udziału podlegającego sprzedaży. Mały udział może być jednak trudny do zbycia i osiągnąć cenę znacznie niższą niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości.

Czy współwłaściciel ma pierwszeństwo zakupu udziału? #

Nie w każdej sytuacji. Sam fakt współwłasności zwykłego mieszkania lub domu nie daje automatycznie ustawowego pierwszeństwa zakupu. Współwłaściciel może jednak złożyć syndykowi ofertę. Szczególne reguły mogą dotyczyć między innymi nieruchomości rolnych.

Czy rodzina upadłego może kupić udział? #

Tak, jeżeli zostaną zachowane warunki sprzedaży obowiązujące w postępowaniu, a zaproponowana cena będzie możliwa do zaakceptowania z punktu widzenia masy upadłości i wierzycieli.

Czy syndyk może obniżać cenę udziału? #

Tak. Jeżeli wcześniejsze próby sprzedaży były bezskuteczne, warunki kolejnej sprzedaży mogą przewidywać niższą cenę. Ustawa nie wskazuje jednej liczby dopuszczalnych obniżek.

Kiedy można domagać się wyłączenia udziału z masy? #

Wniosek na podstawie art. 315 Prawa upadłościowego wymaga wykazania zarówno niemożności sprzedaży udziału zgodnie z ustawą, jak i niekorzystnych dla wierzycieli kosztów jego dalszego pozostawania w masie. Pomocne są ogłoszenia, wyniki sprzedaży i zestawienie kosztów. Jest to inna podstawa niż wyłączenie mienia nienależącego do upadłego na podstawie art. 70 i następnych.

Czy nabywca udziału może wprowadzić się do mieszkania? #

Nabywca staje się współwłaścicielem i może żądać dopuszczenia do współposiadania oraz współkorzystania z nieruchomości. Zakres korzystania powinien uwzględniać analogiczne prawa pozostałych współwłaścicieli. W razie sporu sposób korzystania może określić sąd.

Podstawa prawna i źródła

Poniższe przepisy pozwalają zweryfikować zasady opisane w artykule. W konkretnej sprawie trzeba uwzględnić także tryb postępowania i przepisy przejściowe.

• Prawo upadłościowe – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 913 – w szczególności art. 61–62, art. 124, art. 313–315, art. 491^11a i art. 491^12a.
• Kodeks cywilny – w szczególności art. 198, 206 oraz 210–212 o współwłasności i jej zniesieniu.
• Kodeks postępowania cywilnego – art. 1009, 1012 i 1013.
• Elektroniczne Księgi Wieczyste.

Potrzebujesz analizy swojej sytuacji?

Zakres praw syndyka zależy od sposobu nabycia nieruchomości, treści księgi wieczystej, rodzaju współwłasności, ustroju majątkowego małżonków oraz ustanowionych obciążeń. Przed podjęciem działań warto przeanalizować dokumenty dotyczące konkretnej nieruchomości.

Skontaktuj się z kancelarią i opisz swoją sytuację.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej odnoszącej się do konkretnej sprawy. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy.