Nieruchomość to jeden z tych składników masy upadłości, którego sprzedaż w toku postępowania upadłościowego rodzi najwięcej emocji, a co za tym idzie nasuwa liczne pytania i wątpliwości. W przeważającej mierze dotyczą one dalszego losu praw i roszczeń osób trzecich, które obciążają sprzedawaną nieruchomość.

Sprzedaż nieruchomości w toku postępowania upadłościowego – zarówno, gdy odbywa się w drodze przetargu, jak też z tzw. wolnej ręki – powoduje co do zasady wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych w terminie sędziemu-komisarzowi. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży.

Dotyczy to wszystkich hipotek wpisanych do księgi wieczystej nieruchomości – także tych przymusowych na rzecz skarbu państwa, gminy czy ZUS. Przy sprzedaży nieruchomości następuje wygaśnięcie hipoteki, w miejsce której wierzyciel nabywa roszczenie o zaspokojenie się z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży nieruchomości, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości.

Spośród praw rzeczowych i praw osobistych ciążących na nieruchomości zawsze – niezależnie od zaistnienia jakichkolwiek dodatkowych przesłanek – pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia:

1. służebność drogi koniecznej,
2. służebność przesyłu,
3. służebność budynkową, tj. służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.

Natomiast użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy tylko jeżeli:

1. przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami,
2. nieruchomość nie jest hipotekami obciążona,
3. wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Przy czym w tym wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Jeżeli chodzi o inne służebności gruntowe, to na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, sędzia-komisarz może postanowić, że dana służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, zostaje utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.

Powyższe zasady znajdują odpowiednie zastosowanie do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.