Krótka odpowiedź: jeżeli upadły jest właścicielem udziału w mieszkaniu, domu albo działce, udział ten co do zasady wchodzi do masy upadłości i może zostać sprzedany przez syndyka. Syndyk nie może jednak sprzedać udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli. Nabywca udziału staje się współwłaścicielem nieruchomości, a pozostali współwłaściciele nie tracą swoich praw.
Sprzedaż udziału w nieruchomości jest w praktyce trudniejsza niż sprzedaż całego mieszkania lub domu. Udziały często osiągają cenę niższą niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości. Jeżeli mimo ponawianych prób udziału nie uda się sprzedać, możliwe jest jego wyłączenie z masy upadłości.
Spis treści
- Czy syndyk może sprzedać udział w nieruchomości?
- Udział w nieruchomości a majątek wspólny małżonków
- Co sprzedaż oznacza dla współwłaściciela?
- Jak ustalana jest wartość udziału?
- Czy współwłaściciel lub rodzina mogą wykupić udział?
- Co się dzieje, gdy nikt nie chce kupić udziału?
- Co dzieje się z hipoteką?
- Jakie prawa ma nabywca udziału?
- Najczęściej zadawane pytania
Czy syndyk może sprzedać udział w nieruchomości?
Tak. Udział we współwłasności nieruchomości jest prawem majątkowym. Jeżeli należy do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości, co do zasady wchodzi do masy upadłości i podlega likwidacji.
Dotyczy to między innymi udziału:
- w mieszkaniu,
- w domu jednorodzinnym,
- w działce budowlanej lub rolnej,
- w nieruchomości nabytej w drodze spadku,
- w garażu albo lokalu użytkowym.
Syndyk może rozporządzać tylko prawem należącym do upadłego. Jeżeli upadły posiada udział wynoszący 1/2, 1/4 albo 1/8, przedmiotem sprzedaży jest właśnie ten udział, a nie udziały pozostałych współwłaścicieli.
Udział nie oznacza konkretnego pokoju ani fizycznie wydzielonej części budynku. Jest to określona ułamkiem część prawa własności całej nieruchomości. Do sprzedaży udziału nie trzeba wcześniej dzielić mieszkania lub domu.
Udział w nieruchomości a majątek wspólny małżonków
Trzeba odróżnić współwłasność ułamkową od wspólności majątkowej małżeńskiej. To rozróżnienie może całkowicie zmienić zakres majątku objętego postępowaniem.
Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności ułamkowej, a w księdze wieczystej wskazano przykładowo, że upadłemu przysługuje udział 1/2, syndyk co do zasady może sprzedać tylko tę połowę.
Inaczej może wyglądać sytuacja nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków. Zgodnie z art. 124 Prawa upadłościowego z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje rozdzielność majątkowa, a majątek wspólny co do zasady wchodzi do masy upadłości. Nie należy więc automatycznie zakładać, że syndyk może objąć wyłącznie „połowę” mieszkania.
Przed oceną skutków upadłości trzeba ustalić podstawę nabycia nieruchomości, treść księgi wieczystej, ustrój majątkowy małżonków oraz datę ewentualnego ustanowienia rozdzielności majątkowej.
Co sprzedaż udziału oznacza dla współwłaściciela?
Ogłoszenie upadłości jednego ze współwłaścicieli nie powoduje, że drugi współwłaściciel traci swój udział. Syndyk nie staje się właścicielem całej nieruchomości i nie może rozporządzać cudzym prawem.
Współwłaściciel powinien jednak liczyć się z tym, że:
- syndyk może zlecić wycenę całej nieruchomości oraz udziału upadłego,
- udział upadłego może zostać zaoferowany osobom trzecim,
- po sprzedaży w miejsce upadłego pojawi się nowy współwłaściciel,
- nabywca może domagać się dopuszczenia do współposiadania,
- nabywca może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności.
Sama sprzedaż udziału nie powoduje automatycznie obowiązku natychmiastowego opuszczenia nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli. Sposób korzystania z nieruchomości może jednak stać się przedmiotem porozumienia albo osobnego postępowania sądowego.
Jak ustalana jest wartość udziału w nieruchomości?
Punktem wyjścia jest wartość całej nieruchomości oraz wielkość udziału należącego do upadłego. Nie oznacza to jednak, że rynkowa wartość udziału zawsze odpowiada prostemu działaniu matematycznemu.
Przykładowo udział 1/2 w mieszkaniu wartym 600 000 zł nie musi znaleźć nabywcy za 300 000 zł. Kupujący nabywa bowiem współwłasność, a nie samodzielny lokal. Musi uwzględnić możliwość sporu o korzystanie z nieruchomości oraz ewentualne postępowanie o zniesienie współwłasności.
Na cenę udziału wpływają zwłaszcza:
- wielkość udziału,
- rodzaj i stan nieruchomości,
- liczba pozostałych współwłaścicieli,
- faktyczny sposób korzystania z nieruchomości,
- obciążenia ujawnione w księdze wieczystej,
- możliwość fizycznego podziału nieruchomości,
- perspektywa zniesienia współwłasności.
W praktyce niewielkie udziały w zamieszkanych lokalach są trudne do sprzedaży. Kolejne bezskuteczne próby mogą prowadzić do obniżania ceny.
Czy współwłaściciel lub członek rodziny może wykupić udział od syndyka?
Tak. Współwłaściciel, małżonek albo inny członek rodziny może przedstawić syndykowi ofertę zakupu udziału. Takie rozwiązanie często pozwala uniknąć wejścia do współwłasności osoby trzeciej.
Pokrewieństwo z upadłym nie oznacza jednak, że udział może zostać przejęty bez zapłaty albo za dowolnie ustaloną kwotę. Syndyk powinien dążyć do uzyskania ceny odpowiadającej warunkom rynkowym oraz interesowi wierzycieli. Tryb sprzedaży i wymagane zgody zależą od sposobu prowadzenia postępowania oraz warunków zatwierdzonych w konkretnej sprawie.
Osoba zainteresowana wykupem powinna złożyć konkretną pisemną ofertę, wskazać proponowaną cenę, termin zapłaty i sposób jej sfinansowania. Warto zrobić to możliwie wcześnie, zanim syndyk poniesie kolejne koszty związane z poszukiwaniem nabywcy.
Jak syndyk wybiera sposób sprzedaży udziału?
W konsumenckim postępowaniu upadłościowym sposób likwidacji wybiera syndyk. Powinien dążyć do zaspokojenia wierzycieli w możliwie najwyższym stopniu, uwzględniając również koszty likwidacji.
Zgodnie z art. 49111a Prawa upadłościowego syndyk zawiadamia sąd i wierzycieli o wybranym sposobie likwidacji nieruchomości oraz wskazuje cenę minimalną. Obowiązek zawiadomienia obejmuje również składniki masy, których wartość oszacowania przekracza ustawowy próg.
Sąd może zakazać sprzedaży w wybrany sposób albo za wskazaną cenę, jeżeli czynność byłaby niezgodna z prawem lub prowadziła do pokrzywdzenia upadłego albo wierzycieli. Jeżeli sąd nie wstrzyma ani nie zakaże likwidacji, sprzedaż może nastąpić po upływie 14 dni od zawiadomienia.
Co się dzieje, gdy syndyk nie może sprzedać udziału?
Prawo nie określa jednej liczby przetargów ani prób sprzedaży, po której udział musi zostać wyłączony z masy. Syndyk może ponawiać sprzedaż i proponować zmianę jej warunków, w tym obniżenie ceny.
Nie oznacza to jednak, że niesprzedawalny udział musi pozostawać w masie bezterminowo. Zgodnie z art. 315 Prawa upadłościowego sędzia-komisarz może wyłączyć z masy określony składnik majątku, w tym nieruchomość albo jej ułamkową część, jeżeli nie można go zbyć z zachowaniem przepisów ustawy.
Przy ocenie zasadności wyłączenia znaczenie mogą mieć:
- liczba przeprowadzonych prób sprzedaży,
- brak ofert pomimo obniżania ceny,
- relacja przewidywanej ceny do dalszych kosztów likwidacji,
- czas, o jaki sprzedaż przedłuża postępowanie,
- realna możliwość znalezienia nabywcy.
Wyłączenie nie następuje automatycznie. Wymaga decyzji właściwego organu postępowania i oceny okoliczności konkretnej sprawy.
Co dzieje się z hipoteką obciążającą nieruchomość?
Skutki sprzedaży udziału dla hipoteki zależą między innymi od tego, czy hipoteka obciąża całą nieruchomość czy tylko określony udział, kiedy została ustanowiona oraz czy powstała przed ustanowieniem współwłasności.
Sprzedaż w postępowaniu upadłościowym co do zasady wywołuje skutki sprzedaży egzekucyjnej, jednak przepisy przewidują szczególne zasady dotyczące obciążeń ułamkowej części nieruchomości. Nie można zatem przyjmować, że każda hipoteka zostanie automatycznie wykreślona albo że zawsze pozostanie w księdze wieczystej.
Przed złożeniem oferty zakupu trzeba przeanalizować aktualny odpis księgi wieczystej, dokument będący podstawą wpisu hipoteki oraz warunki sprzedaży przygotowane przez syndyka.
Jakie prawa uzyskuje nabywca udziału?
Nabywca staje się współwłaścicielem nieruchomości w takim zakresie, jaki wynika z zakupionego udziału. Może współkorzystać z nieruchomości w sposób dający się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli oraz uczestniczy w podejmowaniu decyzji dotyczących rzeczy wspólnej.
Może również żądać zniesienia współwłasności. W zależności od właściwości nieruchomości oraz stanowiska współwłaścicieli zniesienie współwłasności może nastąpić przez:
- fizyczny podział nieruchomości, jeżeli jest dopuszczalny i możliwy,
- przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
- sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.
Zakup udziału nie jest zatem równoznaczny z nabyciem konkretnego pokoju lub wyłącznego prawa do całego mieszkania.
Czy można zaskarżyć sprzedaż udziału przez syndyka?
Na czynność syndyka oraz na jego zaniechanie przysługuje skarga do sądu upadłościowego na podstawie art. 49112a Prawa upadłościowego. Termin wynosi co do zasady 7 dni. Sposób jego liczenia zależy od tego, czy zainteresowany uczestniczył w czynności albo został o niej zawiadomiony.
Samo wniesienie skargi nie wstrzymuje sprzedaży. Jeżeli istnieje ryzyko, że udział zostanie zbyty przed rozpoznaniem skargi, należy rozważyć również wniosek o wstrzymanie czynności. W skardze trzeba wskazać konkretną niezgodność z prawem albo zagrożenie pokrzywdzeniem upadłego lub wierzycieli. Sam sprzeciw wobec sprzedaży nie jest wystarczający.
Najczęściej zadawane pytania
Czy syndyk może sprzedać całe mieszkanie, jeżeli upadły ma tylko udział?
W przypadku zwykłej współwłasności ułamkowej syndyk może sprzedać wyłącznie udział należący do upadłego. Inaczej może wyglądać sytuacja nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską, dlatego konieczna jest analiza sposobu nabycia i ustroju majątkowego.
Czy syndyk może sprzedać udział 1/8 albo 1/6?
Tak. Przepisy nie ustanawiają minimalnej wielkości udziału podlegającego sprzedaży. Mały udział może być jednak trudny do zbycia i osiągnąć cenę znacznie niższą niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości.
Czy współwłaściciel ma pierwszeństwo zakupu udziału?
Nie w każdej sytuacji. Sam fakt współwłasności zwykłego mieszkania lub domu nie daje automatycznie ustawowego pierwszeństwa zakupu. Współwłaściciel może jednak złożyć syndykowi ofertę. Szczególne reguły mogą dotyczyć między innymi nieruchomości rolnych.
Czy rodzina upadłego może kupić udział?
Tak, jeżeli zostaną zachowane warunki sprzedaży obowiązujące w postępowaniu, a zaproponowana cena będzie możliwa do zaakceptowania z punktu widzenia masy upadłości i wierzycieli.
Czy syndyk może obniżać cenę udziału?
Tak. Jeżeli wcześniejsze próby sprzedaży były bezskuteczne, warunki kolejnej sprzedaży mogą przewidywać niższą cenę. Ustawa nie wskazuje jednej liczby dopuszczalnych obniżek.
Kiedy można domagać się wyłączenia udziału z masy?
Gdy mimo podejmowanych prób udziału nie można sprzedać, można rozważyć wniosek o jego wyłączenie na podstawie art. 315 Prawa upadłościowego. Samo przekonanie, że udział jest mało atrakcyjny, zwykle nie wystarczy. Istotne są rzeczywiste, udokumentowane próby sprzedaży.
Czy nabywca udziału może wprowadzić się do mieszkania?
Nabywca staje się współwłaścicielem i może żądać dopuszczenia do współposiadania oraz współkorzystania z nieruchomości. Zakres korzystania powinien uwzględniać analogiczne prawa pozostałych współwłaścicieli. W razie sporu sposób korzystania może określić sąd.
Podstawa prawna i źródła
- Prawo upadłościowe – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 913 – w szczególności art. 61–62, art. 124, art. 313–315, art. 49111a i art. 49112a.
- Kodeks cywilny – przepisy o współwłasności i jej zniesieniu.
- Elektroniczne Księgi Wieczyste.
Potrzebujesz analizy swojej sytuacji?
Zakres praw syndyka zależy od sposobu nabycia nieruchomości, treści księgi wieczystej, rodzaju współwłasności, ustroju majątkowego małżonków oraz ustanowionych obciążeń. Przed podjęciem działań warto przeanalizować dokumenty dotyczące konkretnej nieruchomości.
Skontaktuj się z kancelarią i opisz swoją sytuację.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej odnoszącej się do konkretnej sprawy. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy.
Autor: adw. Michał Hajduk
Data publikacji: 25 czerwca 2017 r.
Ostatnia aktualizacja: 20 września 2026 r.
Stan prawny: 20 września 2026 r.
panie mecenasie a jesli ja jako upadla mam ulamkowa niewydzielona czesc nieruchomosci dokladnie 1\2 domek sklada sie z dwoch pokoi kuchni i lazienki.zamieszkuje wraz z mezem i synami.w jaki sposob sprzeda to syndyk jesli nie jest wydzielone?pytajac go powiedzial ze bedzie to bardzo trudne.upadlosc ogloszono w 2015 roku
dodam ze druga polowa nalezy do jednego syna
Czy jest szansa, ze syndyk odpusci moja 1/3 połowy mieszkania ( mama jest wlasciciekka 1/2 mieszkania a my dzieci many po 1/3 połowy po śmierci taty.
Tak, ale dopiero po kilkukrotnej bezskutecznej próbie sprzedaży udziału w mieszkaniu.
Witam jestem w takiej samej sytuacji i jak to się u pani skończyło u mnie także moja mama na 1/2 a my dzieci czyli ja i mój brat mamy po 1/3 mieszkanie w bloku 3 pokoje drogi czynsz
Przedmiotem sprzedaży może być sam udział w nieruchomości. Nie trzeba niczego wydzielać.
no tak ale jesli ktos kupi to jaki udzial jesli mieszkamy w 4 na dwoch pokojach?zalozmy ze ja sie wyprowadze bo musze a reszta czlonkow rodziny?co z nimi?
Nie do końca rozumiem pytanie. Przedmiotem sprzedaży jest udział w mieszkaniu. Ilość pokoi nie ma tu nic do rzeczy. Nie ma to wpływu na prawo pozostałych współwłaścicieli do użytkowania mieszkania. Nabywca takiego udziału może ewentualnie na drodze sądowej żądać zniesienia współwłasności poprzez przyznanie całego mieszkania na jego wyłączna własności z obowiązkiem spłaty udziału pozostałych współwłaścicieli.
rozumiem.prosze mi jeszcze powiedziec czy syndyk bedzie probowal to sprzedac do skutku ?w tej chwili mija 2 lata prawie od ogloszenia upadlosci i nawet rzeczoznawca jeszcze nie byl.w mojej masie jest zero.
Jestem 8 lat po rozwodzie a jestem dłużniczką czy syndyk może sprzedać całość mieszkania kawalerki obciążoną hipoteką ze współwłaścicielem który nie jest dłużnikiem.
Syndyk może sprzedać jedynie udział należący do Upadłego. Nie może sprzedać udziałów należących do współwłaścicieli nieruchomości.
Witam Panie Mecenasie. Mam sytacje gdzie mąż ma upadłość konsumencką. Ja złożyłam wniosek do sądu i dostałam rozdzielczość majątkową z datą wstecz aż 7lat bo byłam za granicą i nie odpowiadam za długi męża. Syndyk sprzedał całość i kazał mi z synem się wyprowadzić i wymeldować. Ja moją cześć zablokowałam i cofnieto sprzedaż. Teraz cześć męża jest obnizana już po raz czwarty. Raz był przetarg całości w czerwcui później kolejne przetargi październik, grudzień dwa w styczniu i kolejny jest na luty. Czy to jest możliwe. Mieszkania nie można podzielić bo to są ogromne koszty i pozwolenia. Sprzedawany jest udział 1/2cześci
W takiej sytuacji należy składać wniosek o wyłączenie tego udziału z masy upadłości. Jeżeli potrzebuje Pani pomocy prawnej w tym zakresie, to proszę zadzwonić od mnie po godz. 15 pod numer 601 153 747.
Dzień Dobry
Jestem w podobnej sytuacji jak użytkownik p. Agnieszka , syndyk stoi na stanowisku ogłoszenia przetargu , licytacji lub z wolnej ręki (takie jest prawo) . Na przykładzie p. Agnieszki widać że sprzedaż takiej ułamkowej części powoduje ciągłe obniżanie ceny co za tym idzie generację dodatkowych kosztów przeciąganie całego procesu a w rezultacie obniżenie wpływów ze sprzedaży tej nieruchomości oraz obniżenie wartości wpływów dla wierzycieli oraz dalsze generowanie kosztów sądowych . Zaproponowałam syndykowi aby że złożę ofertę wykupu mieszkania za 90% wartości 1/2 udziału lecz syndyk usilnie chce ogłaszać przetarg, moje pytanie brzmi:
– czy syndyk za zgodą sędziego komisarza może podjąć decyzję o pominięciu procedury
przetargu przyjęciu mojej oferty i zakończeniu sprawy aby nie narażać wszystkich w tym skarbu Państwa i wierzycieli na dodatkowe koszty?
Jeżeli chodzi o sprzedaż z tzw. wolnej ręki, czyli na rzecz konkretnej osoby, bez przeprowadzania przetargów, to niezbędna jest zgoda sądu.
Nie będzie licytacji, bo nie można wystawić połowy mieszkania. Poza tym, mieszkanie obciążone jest służebnością dożywotnią.
Jak najbardziej można sprzedać udział w nieruchomości. Nie stoi temu na przeszkodzie nawet fakt ustanowienia dożywocia. Jeżeli znajdzie się osoba zainteresowana, to syndyk za odpowiednio obniżaną cenę może mu taki udział sprzedać.
Adwokat mi.powiedział ze sie nie uda sprzedać polowy mieszkania ze sluzebnoscia osobista
Może się nie udać, ale tylko z powodu braku chętnych do zakupu, a nie z powodu prawnego zakazu sprzedaży tego typu składniku majątku.
Mój przypadek dotyczy w/w kwestii. Kredyt hipoteczny, właścicielem mieszkania jestem ja i były mąż, więc 50/50.
Ja ogłosiłam upadłość wobec b.męża bank ogłosił egzekucję czy w takiej kwestii syndyk może wystawić mieszkanie na sprzedaż?
Wg mnie sprawa jest bardziej złożona. W znakomitej większości przypadków upadłości konsumenckiej gdzie mamy do czynienia z małżeństwem, nieruchomość będzie wchodziła w skład majątku wspólnego. W takiej sytuacji formalnie mamy dwóch upadłych, ale w praktyce syndyk wystawi na sprzedaż udział w nieruchomości jednego z małżonków z obowiązkiem zakupu drugiego udziału. W takim przypadku, skoro przepisy prawa upadłościowego każą stosować „odpowiednio” art. 1012 kpc to należy mieć na uwadze cel postępowania upadłościowego. SN wypowiadał się już, że sprzedaż nieruchomości przez syndyka może mieć różną formę – grunt, żeby odbyła się w ramach postępowania upadłościowego, wobec czego art. 313 ust 1 i 2 należy stosować. Tak samo w tym przypadku – mimo, że syndyk na licytację wystawi udział, to jednak sprzeda całą nieruchomość i wtedy art. 1012 kpc nie będzie miał zastosowania.
A co z hipotekami wpisanymi na udziale nie zbywanym przez syndyka, a należącym do drugiego współwłaściciela będącego jednocześnie nabywcą udziału od syndyka? Jak rozumiem one nie wygasają na skutek sprzedaży udziału w nieruchomości w postępowaniu upadłościowym?
Tak, zgadza się.
Dzień dobry, co w przypadku jeżeli dłużnik jest właścicielem 1/4 działki? Czy syndyk sprzedaje prawa tylko do tej części? Mam również pytanie, co w przypadku jeżeli wartość 1/4 przekracza zadłużenie?
Tak, syndyk spienięży jedynie udział w nieruchomości. Z ceny uzyskanej ze sprzedaży udziału w działce uda się spłacić wszystkich wierzycieli, to postępowanie upadłościowe zostanie zakończone, a pozostałą nadwyżka wypłacona upadłemu dłużnikowi.
Dzień dobry. Jestem zielona w temacie upadłości i syndyka. Syndyk wystawił na sprzedaż 1/2 mieszkania (swpdl). W KW drugim współwłaścicielem jest kobieta (domyślam się żona po zbliżonym wieku, jednak innym nazwisku). W jaki sposób mogę kupić całe to mieszkanie?
Dziękuję za odp.
Są dwa sposoby. Pierwszy, to zakupić udział 1/2 od syndyka, a następnie spróbować skłonić współwłaściciela do odsprzedania swojej części. Drugi, zakupić 1/2 od syndyka, a następnie w braku porozumienia ze współwłaścicielem złożyć w sądzie wniosek o zniesienie współwłasności. Drugi sposób wprawdzie jest bardziej czasochłonny i skomplikowany, niemniej współwłaściciel nie jest w stanie się temu przeciwstawić. Spór przed sądem może dotyczyć jedynie sposobu podziału nieruchomości. Podział może nastąpić albo przez sprzedaż nieruchomości i podziału środków (wymagana zgoda obu stron), fizyczne jej podzieleni (rzadko kiedy możliwe do przeprowadzenia), przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego. Mam już sporo takich postępowań za sobą i trzeba się liczyć, że będzie trwało minimum rok, o ile nie uda się szybko dogadać.
Witam, mój brat ogłosił upadłość, bo nie odrzucił spadku po rodzicach ( jest to dom, ale i bardzo duże zadłużenie) reszta rodzeństwa odrzuciła spadek,. Teraz ich dzieci muszą odrzucić , pytanie kiedy może syndyk wciągnąć dom w masę upadłościową ?
Syndyk powinien zrobić to niezwłocznie, tj. zaraz po uzyskaniu informacji o istnieniu takiego składnika majątku upadłego.
Dzień dobry , mam pytanie mam 1/6 mieszkania po mojej zmarłej mamie . Ogłosiłam upadłość czy mogę poprosić syndyka o sprzedanie tej części bratu czy jednak musi wejść do przetargu taki udział ? Jak rozmawiać z syndykiem
Jak najbardziej tak. Syndyk raczej nie będzie stawiał oporów. Kwestia uzgodnienia ceny. Trudno jest bowiem spieniężyć taki udział i syndyk dobrze o tym wie.
Dzień dobry, co w przypadku gdy mój mąż jest współwłaścicielem domu jednorodzinnego a nie ogłosili u niego jeszcze upadłości bowiem ciąży na nim komornik. Czy w takim przypadku syndyk może zająć się tą sprawą lub zająć połowę mieszania należącego do współwłaściciela gdyż ja jako żona jestem właścicielem?
Komornik nie stanowi przeszkody na drodze do ogłoszenia upadłości. Jeżeli istnieje rozdzielność majątkowa, to po ogłoszeniu Pani upadłości syndyk będzie mógł włączyć do masy upadłości i sprzedać jedynie Pani udział w nieruchomości. Syndyk nie będzie mógł zająć udziału męża. Chyba, że nie mają Państwo intercyzy, a nieruchomość objęta jest wspólnością majątkową.
Jeśli syndyk sprzeda połowę nieruchomości mojej byłej żony to cała suma uzyskana pokrywa hipoteke? A co z resztą kredytu? Podobno jest zasada ze sprawy upadłego nie mogą mieć wpływu na inne osoby zadlu
Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości idą w pierwszej kolejności na spłatę wierzyciela hipotecznego. Jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży wystarczy na pokrycie całości zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, to zobowiązanie wygasa w całości również w stosunku do współkredytobiorcy. Jeżeli natomiast kwota nie jest wystarczająca, to współkredytobiorca ponosi dalej odpowiedzialność za zobowiązanie hipoteczne w takim zakresie w jakim nie zostało ona spłacone.
Dzień dobry,
mam taką sytuację: Syndyk wystawił na sprzedaż 1/2 udziału w nieruchomości. ta część należy od masy upadłości małżeństwa (wspólnota małżeńska). Problem który mam to czy nabycie takiego udziału od syndyka rozwiąże sprawę hipoteki? Zaświadczenie (będące podstawą wpisu do kw) o udzieleniu kredytu (ustanowieniu hipoteki) na udziale w nieruchomości ma datę dnia następującego po dacie aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży. Hipoteka została wpisana do księgi przez sąd 3 miesiące po umieszczeniu wzmianki, a wzmianka umieszczona 4 tygodnie po sporządzeniu aktu notarialnego k-s. Czy gdy to kupię od syndyka to hipoteka zostanie wykreślona i ile to potrwa?
Jeżeli hipoteka została ustanowiona na całej nieruchomości w okresie trwania wspólności małżeńskiej, to nie.
Dzień dobry,
Czy mógłby Pan powiedzieć jak to wyglada w sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta przeze mnie przed ślubem, należy do mojego majątku osobistego. Po ślubie wzięliśmy wspólnie z mężem kredyt hipoteczny na remont tej nieruchomości. Teraz mąż będzie ogłaszał upadłość konsumencką. Czy po ogłoszeniu upadłości nieruchomość może zostać zlicytowana mimo iż mąż nie jest jej właścicielem? Czy cześć kredytu hipotecznego męża ulegnie umorzeniu, a pozostałą cześć, czy może całość kredytu będę spłacała ja? Co w sytuacji gdy bank wypowie umowę kredytu? Kwota będzie obejmować całość kredytu czy jego połowę? Pozdrawiam.
Sprawa jest trochę skomplikowana. Nieruchomość jest Pani i syndyk jej nie zabierze. Niemniej bank będzie nadal mógł domagać się do Pani spłaty zadłużenia z tytułu tego kredytu, a w razie braku spłaty zaspokoić się z hipoteki ustanowionej na nieruchomości. Przy czym kredyt nie zdzieli się na pół. Pani będzie nadal odpowiadała za całość kredytu, w takim zakresie w jakim nie zostanie on spłacony. Przy czym istnieje też niebezpieczeństwo, że syndyk może zażądać od Pani zwrotu części nakładów poczynionych na nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu.
TATA ma 1/6 udziału domu, czy syndyk będzie chcial sprzedac dom? Z tego co pamiętam nieruchomości jest wyceniona na 120 tys.
Syndyk będzie mógł podejmować próby sprzedaży jedynie udziału, a nie całej nieruchomości.
Witam syndyk prawdopodobnie sprzedał udział mojej nieruchomości jeszcze nie został podpisany akt notarialny czy mogę próbować wstrzymać transakcję poprzez skierowanie pisma do sądu i jak to umotywować
Co do zasady nie da się wstrzymać czynności syndyka zmierzających do likwidacji składników masy upadłości. Jeżeli udział w nieruchomości stanowi własność upadłego, to nie ma możliwości wyłączenia go spod likwidacji.
Dzień dobry. Mam 1/8 udziału w mieszkaniu w którym mieszka moja mama. Ogłosiłem właśnie upadłość konsumencka. Czy syndyk będzie chciał sprzedać moja część? Czy taki mały udział będzie chciał ktoś kupić? A jak już ktoś kupi Czy będzie miał prawo np.: wprowadzić się do mieszkania?
Tak, syndyk będzie podejmował próby sprzedaży. W razie ich bezskuteczności sąd wyłączy udział z masy upadłości. Czy znajdzie się nabywca, tego nikt z góry nie wie – oczywiście poza osobami posiadającymi dar prekognicji :). Nabywca udziału stanie się współwłaścicielem nieruchomości i nabędzie prawo do korzystania z niej w zakresie odpowiadającym wysokości posiadanego udziału. Tym samym będzie miał prawo żądania dopuszczenia go do współkorzystania z nieruchomości. Może też wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności.
A czy syndyk przy nie udanej próbie sprzedaży 1/8 części mieszkania może sprzedac całe mieszkanie? Syndyk właśnie mnie poinformował że tak zrobi jeśli nikt nie będzie chętny na 1/8. I skłania mnie żeby ktoś z współwłaścicieli to wykupił. Pozdrawiam
Nie ma takiej możliwości. Taki udział, którego nie da się sprzedać sąd może wyłączyć z masy upadłości.
Witam, kiedy można pisać wniosek o wyłączenie udziału w mieszkaniu, póki co syndyk obniżył pierwszy raz kwotę zakupu,ile razy może zmniejszać cenę kupna,jest to określone jakimś paragrafem?
Niestety nie jest to nigdzie określone. Jest to kwestia stricte ocena. Ja zazwyczaj składam taki wniosek po trzeciej nieudanej próbie sprzedaży.
Dzień dobry,
Mam ogłoszoną upadłość, posiadam 1/4 udziału w mieszkaniu mamy, jest to małe, stare i wymagające remontu mieszkanie. Udział raczej niesprzedawalny. Czy mogę negocjować z syndykiem wykup tego udziału, czy ewentualnie ktoś z rodziny?
Tak, można negocjować z syndykiem warunki odkup takiego udziału. Przy czym zakupić może go osoba trzecia, np. ktoś z rodziny.
Witam siostra ma ogloszona upadlosc jednak jest jeszcze przed ustaleniem planu spłaty niedawno zmarł nasz tata czy może ona złożyć już wniosek o wyłączenie nabycia części spadku z masy upadlosciowej w momencie kiedy jeszcze prawnie nie odziedziczyła majatku czy dopiero po nabyciu spadku taki wniosek ma złożyć dodam że spadek jest jeszcze do tego zadluzony
Tak, jak najbardziej. Przy czym w pierwszej kolejności należy poinformować o wszystkim syndyka. Syndyk decyduje o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Jeżeli przyjmie spadek i włączy go do masy upadłości, to wtedy dopiero składa się wniosek o jego wyłączenie. Oczywiście wniosek taki należy uzasadnić.
Dzień dobry,
Okzało się, że zamiast 1/4 mój udział wynosi 1/8, moja siostra również posiada 1/8 i chce wykupić ten udział. Niestety syndyk, nie chce się zgodzić, bo nie może nikogo „faworyzować”. Udział musi być wystawiony na licytację, a siostra ma złożyć najwyższą ofertę…. Czy można jakoś wpłynąć na syndyka, żeby zmienił zdanie, czy można skierować pismo do sędziego-komisarza z prośbą o wykup przez członka rodziny?
To jest wyłącznie decyzja syndyka. Nie ma możliwości „przymuszenia” go do sprzedaży składnika masy upadłości wybranej osobie.
Witam, mam upadłość konsumencką osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej, ogłoszenie upadłości nastąpiło w 2022 r w listopadzie i od tamtego czasu mam syndyka. Niestety w roku 2022 r. zmarł jeden z rodziców i odziedziczyłam spadek w 1/8 części który wszedł w skład masy upadłościowej, syndyk w tej sytuacji wystawił tydzień temu konkurs na sprzedaż mojego udziału spadku. Pytanie czy w takiej sytuacji jest możliwość wyłączenia z masy upadłościowej tego udziału? ja tam nie mieszkam ale dwie pozostałe osoby z rodziny mieszkają gdzie jedna osoba ma większą część spadku, ja nie pracuje na ten moment z przyczyn zdrowotnych. Syndyk mało informacji mi podaje o całej mojej sprawie dlatego proszę o pomoc. Proszę o informację czy takie udziały szybko się sprzedają i czy pozostali spadkobiercy mają prawo się sprzeciwić? Dopowiem że syndyk najpierw pytał o dane adresowe pozostałych spadkobierców gdzie nawet się nie kontaktował z nikim czy chcą nabyć mój udział, czy tak można? czy gdyby rodzina chciała zakupić moje udziały może negocjować cenę na niższa niż jest w danym konkursie wystawionym przez syndyka?
Takie udziały w nieruchomości są mało chodliwym towarem, a co za tym idzie jest duże prawdopodobieństwo, że syndykowi nie uda się ich spieniężyć. Po nie udanej próbie można wystąpić do sądu upadłościowego o ich wyłączenie z masy upadłości. Oczywiście pozostali współwłaściciel mogą odkupić je od syndyka i negocjować cenę sprzedaży.
Dzień dobry, a co w przypadku gdy zostało umorzone postępowanie upadłościowe przed rozstrzygnięciem wniosku o wyłączenie z masy upadłości?
Wniosek pozostawia się bez rozpoznania. Nie ma upadłości, ergo nie ma masy upadłości. Wniosek staje się bezprzedmiotowy.
Mam pytanie ogloszenie upadłości mam sprawę zaległa ze spadkiem po tacie 1/4 domu ale jest obciążony hipoteką, która żona (mama) spłaca już 20 lat po tacie. Dodam że mieszka w domu w moim rodzeństwem i ojczymem. Jak do tego podejdzie sąd jeśli hipoteka była na sporą sumę i wszystko w całości pokrywała moja mama.
Proszę sprecyzować pytanie. Samo istnień spadku, jak i hipoteki, którą spłaca żona niczego nie zmienia, jeżeli chodzi o możliwość przeprowadzenia postępowania upadłościowego. Nie stanowi to żadnej przeszkody, o ile o to chodzi w pytaniu.
Dzień dobry.
Moja sytuacja jest podobna do w/w, ale zawsze pozostaje jakieś ale.
Mój ojciec testamentarnie podzielił spadek, do mnie należy 1/8 domu a dokładnie 17,2 mkw. Kolejna 1/8 należy do mojej macochy a druga połowa domu do dzieci zmarłego stryja, ale oni nie przeprowadzili sprawy spadkowej. Dom zajmuję w całości. Nie ma księgi wieczystej. Chciałbym ogłosić upadłość bo mam już 2 komorników. Czy jest realne, aby syndyk sprzedał mój udział?
Jest to mało prawdopodobne, chyba, że udział będzie chciał nabyć ktoś z pozostałych współwłaścicieli. Niemniej nie stanowi to problemu. Po paru nieudanych próbach sprzedaży występuję się do sądu o wyłączenie z masy upadłości takiego „niezbywalnego” składnika majątku. Sady z zasady się do tego przychylają.
Dzień dobry
W roku 2022 zrobiłam darowiznę na rzecz córki 1/4 udziału w mieszkaniu ,spadek po tacie.W tej chwili jestem w trakcie upadłości. Czy syndyk może cofnąć darowiznę i włączyć ją do masy upadłościowej?
Tak, syndyk może podjąć działania celem cofnięcia darowizny. Na domiar złego taka czynność może być potraktowana jako działanie z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli, a co za tym idzie może stanowić dla sądu podstawę do odmowy oddłużenia.
Dzień dobry. Syndyk licytuje 1/2 udziałów w nieruchomości, na której ciąży hipoteka (małżonek po rozwodzie ogłosił upadłość). Drugą część nieruchomości licytuje komornik (długi drugiego małżonka). Kredyt pod hipotekę został zaciągnięty wspólnie przez małżeństwo – teraz są po rozwodzie.
Pytanie, czy jest jakakolwiek szansa na kupno tej nieruchomości, ale bez hipoteki?
Tak, istnieje taka możliwość. Niemniej bezpieczne przeprowadzenie takiej transakcji będzie nastręczało sporo trudności i wymagało chęci współpracy ze strony wierzyciela hipotecznego oraz syndyka.
Dzień dobry.
Mam ogłoszoną upadłość konsumęcką na dzień 19.12.2023r. Jestem właścicielem 1/2 nieruchomości którą rzeczoznawca wycenił na 200000zł. W KRZ jest obwieszczenie syndyka o wystawieniu na licytację mojej części za minimum 61000 zł, drugą część posiada mój brat. Czy jest możliwość żeby mój brat złożył ofertę kupna poniżej tego minimum, czy ta oferta w ogóle będzie wzięta pod uwagę? I drugie pytanie, kończy mi się umowa z operatorem telefonicznym, czy ja jako osoba w upadłości mogę przedłużyć umowę na abonament telefoniczny wraz z zakupem telefonu na raty?
Jak najbardziej istnieje taka możliwość. Nie ma żadnych ograniczeń jeżeli chodzi o krąg potencjalnych nabywców. Syndyk powinien być zadowolony z takiej propozycji. Można nawet pokusić się o wynegocjowani lepszej ceny. Odnosząc się do drugiego pytania, to zakup telefonu z zasady nie wchodzi w grę. Natomiast z przedłużeniem umowy nie powinno być problemu.
Dzień dobry. chciałbym się dowiedzieć – Co się dzieje jak syndyk nie będzie mógł sprzedać udziału w nieruchomości. Dodam że mam wspólność małżeńską i ogłosiłem tylko ja upadłość.
W takiej sytuacji udział zostanie wyłączony z masy upadłości.
Witam, po jakim czasie nieruchomość zostanie wyłączony z masy upadłości jeżeli syndyk nie sprzeda jej?
Nie ma żadnego ustawowo określonego terminu. Jest to kwestia mocno ocena. Do wyłączenia nieruchomości z masy upadłości niezbędny jest wniosek syndyka, albo upadłego.
jestem 7 lat po rozwodzie mieszkam obecnie na drugim końcu kraju były mąż spłaca hipotekę i wszystkie media, mamy w jedynie kawalerkę chcę ogłosić upadłość w mieście oddalonym o 700 km w którym obecnie mieszkam jak będzie wyglądać cały proces czy syndyk sprzeda mój udział i czy bank który dał hipotekę otrzyma pieniądze ze sprzedaży, wiem że dziś cena tej kawalerki to jedynie 1005 tysięcy
Żeby móc udzielić rzetelnej odpowiedzi musiałbym znać więcej szczegółów dotyczących Pani sytuacji. Niemniej bazując na przekazanych mi informacjach mogę stwierdzić, że Pani udział w rzeczonej nieruchomości będzie spieniężany przez syndyka, a środki uzyskane z tego tytułu trafią do banku.
Moja mama posiada zadłużenie, którego nie jest w stanie już spłacać. Nie przeprowadziliśmy postępowania spadkowego po śmierci taty, mam jeszcze dwóch braci (jeden niepełnosprawny). Uważam, że dom rodzinny trzeba sprzedać i spłacić dług, a za resztę kupić mamie małe mieszkanie, ale bracia są krótkowzroczni i nie chcą się zgodzić.
Czy dobrym pomysłem jest odkupienie długu mamy w zamian za jej część nieruchomości? Jeśli nie było postępowania czy to jest możliwe czy jest może jakieś prostsze rozwiązanie?
Obawiam się, że komornik w końcu zajmie nieruchomość i wówczas już w ogóle nie będzie możliwości pomocy mamie.
A jaka jest relacja wysokości zadłużenia do wartości nieruchomości? Zasadniczo odkupienie długu, czy też jego spłata prowadzi ostatecznie do tego samego rezultatu. Można też zastanowić się nad zawarciem układu z wierzycielami w ramach konsumenckiego postępowania restrukturyzacyjnego. Bez dokładniejszej wiedzy na temat sytuacji Pani mamy nie jestem w stanie udzielić jednoznacznej, rzetelnej odpowiedzi. Musiałbym wnikliwiej zapoznać się ze sprawą.
Dzień dobry
mam taki dylemat, jestem z mezem po rozwodzie, maz posiada 1/3 udziału w nieruchomosci obciazonej kredytem hipotecznym. mamy małoletnie dziecko 10l, maz chce oglosić upadłość czy w takiej sytuacji syndyk moze zlicytować udział w mieszkaniu ?
Jeżeli chodzi o udziały męża, to jak najbardziej.
Dzień dobry. Posiadamy wraz z bratem udział w nieruchomości 2/3. Pozostałą część 1/3 posiada siostra, która ma ogłoszoną upadłość. Syndykowi po raz czwarty nie udało się sprzedać 1/3 udziału mieszkania za żądaną kwotę. Zadłużenie hipoteki na części siostry wynosi ponad 70tyś. Chcemy z bratem odkupić część siostry za kwotę dużo niższą niż obciążenie hipoteki. Czy gdy nabędziemy udział siostry hipoteka zostanie zdjęta w całości?
Jeżeli hipoteka jest jedynie na tym udziale, to tak.
Witam,
siostra, która ogłasza upadłość konsumencką kilka lat wstecz podarowała w darowiźnie część swojej działki. Syndyk chce cofnąć darowiznę. Czy jeden z właścicieli tej działki może ją wykupić? Czy muszą być zmiany w księdze wieczystej, czy syndyk może te środki ,,zaksięgować,, jako wpłata od dłużniczki? Chce wykupić tą część dłużniczki, ale kwota części nieruchomości z operatu to 70000 a wymuszona 55000. Ile syndyk może opuścić z ceny, może zejść poniżej tych 55000, aby szybko zakończyć sprawę?
Z góry dziękuję za odp
Istnieje możliwość dogadania się z syndykiem i wykupienia udziału w działce przez jednego ze współwłaścicieli. Najlepiej przeprowadzić to na zasadzie bezpośredniej transakcji z syndykiem. W mojej ocenie są szanse na zejście z ceny poniżej 55.000 zł.
Dzień dobry, sytuacja jest bardzo trudna. Mój mąż jest dłużnikiem i wyniku skargi paulianskiej ponownie stał się właścicielem 1/2 mojego domu. Obecnie komornik chce wystawić dom na licytację. Jest jeszcze szansa na ogłoszenie upadłości konsumenckiej. Jakie to niesie kosekwencje dla mnie, czy istnieje ryzyko, że syndyk bedzie chciał wystawić na sprzedaż caly dom? Co mogę zrobić, zeby chronić swoją część majątku. Od 15 lat mamy rozdzielność majątkowa, zobowiązanie męża powstało po ustaleniu rodzielnosci.
Pani cześć jest bezpieczna. Syndyk nie może jej włączyć do masy upadłości.
dzień dobry , syndyk stał się właścicielem 1/6 udziałow mieszkania w wyniku skargi paulianskiej reszta udziałów 5/6 należy do mnie , czy jak mogę wynająć to mieszkanie , lub sprzedacć swoje udziały
Sprzedaż udziału jest możliwe. Wynajem natomiast tylko w porozumieniu z syndykiem.