Upadłość konsumencka a mieszkanie – czy można je zachować?

Krótka odpowiedź: ogłoszenie upadłości konsumenckiej najczęściej oznacza, że należące do dłużnika mieszkanie lub dom wejdzie do masy upadłości i może zostać sprzedane przez syndyka. Utrata nieruchomości nie jest jednak nieunikniona w każdej sprawie. Jedną z możliwości jest postępowanie o zawarcie układu z wierzycielami, które może przewidywać zachowanie domu lub mieszkania. Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana, upadły może złożyć wniosek o wydzielenie z ceny sprzedaży środków na najem innego lokalu.

Stan prawny: 1 października 2026 r.

Czy mieszkanie wchodzi do masy upadłości?

Co do zasady tak. Z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości przeznaczoną na zaspokojenie wierzycieli. Obejmuje ona majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości oraz – z ustawowymi wyjątkami – majątek nabyty w toku postępowania. Dotyczy to również mieszkania, domu albo udziału w nieruchomości.

Samo zamieszkiwanie w lokalu, zameldowanie w nim, wychowywanie tam dzieci albo obciążenie nieruchomości hipoteką nie wyłącza jej automatycznie z masy upadłości. Znaczenie ma przede wszystkim to, komu przysługuje prawo własności oraz jaki jest ustrój majątkowy małżonków. Jeżeli nieruchomość należy do osoby trzeciej, nie staje się majątkiem upadłego tylko dlatego, że dłużnik w niej mieszka.

W przypadku wspólności majątkowej sytuacja wymaga osobnej analizy. Więcej wyjaśniam w artykule majątek wspólny po ogłoszeniu upadłości.

Czy w upadłości konsumenckiej można zachować mieszkanie?

Możliwość zachowania nieruchomości zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Nie istnieje prosty wniosek, który gwarantuje wyłączenie mieszkania z masy tylko dlatego, że służy ono rodzinie. Realną drogą może być natomiast układ z wierzycielami.

Układ z wierzycielami zamiast likwidacji mieszkania

Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może wystąpić do sądu upadłościowego o otwarcie postępowania o zawarcie układu na zgromadzeniu wierzycieli. Sąd może także skierować do takiego postępowania osobę, która złożyła wniosek o ogłoszenie upadłości, o ile dłużnik nie sprzeciwił się temu we wniosku.

Warunkiem jest uprawdopodobnienie, że możliwości zarobkowe i sytuacja zawodowa dłużnika pozwolą pokryć koszty postępowania oraz zawrzeć i wykonać układ. W praktyce trzeba przedstawić wiarygodny budżet i propozycje spłat, które mogą uzyskać poparcie wierzycieli.

Układ jest co do zasady zawierany na okres do pięciu lat. Jeżeli obejmuje nieruchomość służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika lub osób pozostających na jego utrzymaniu, może trwać dłużej niż pięć lat, gdy przewiduje zachowanie nieruchomości przez dłużnika. Nie oznacza to automatycznej zgody wierzycieli – propozycje muszą być ekonomicznie realne, a układ wymaga przyjęcia i zatwierdzenia zgodnie z przepisami.

Czy członek rodziny może kupić nieruchomość od syndyka?

Osoba bliska może być zainteresowana nabyciem nieruchomości, ale dłużnik nie ma prawa samodzielnie wskazać nabywcy ani zagwarantować rodzinie pierwszeństwa. Sprzedaż prowadzi syndyk na zasadach obowiązujących w postępowaniu upadłościowym, a cena i tryb zbycia podlegają kontroli. Każde takie rozwiązanie trzeba oceniać przed podjęciem czynności, zwłaszcza gdy rozważane są darowizny, sprzedaż za zaniżoną cenę albo inne rozporządzenia majątkiem przed złożeniem wniosku.

Co otrzyma upadły po sprzedaży mieszkania lub domu?

Jeżeli do masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym upadły mieszka, a konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jego i osób pozostających na jego utrzymaniu, z ceny sprzedaży można wydzielić kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

Kwota nie jest jednak stała ani przyznawana automatycznie. Upadły powinien złożyć wniosek. Przy ustalaniu wysokości bierze się pod uwagę między innymi:

• potrzeby mieszkaniowe upadłego i liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu,
• możliwości zarobkowe upadłego,
• przeciętne stawki najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości,
• sumę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości,
• opinię syndyka.

Jeżeli fundusze masy na to pozwalają, a opuszczona nieruchomość nie została jeszcze sprzedana, możliwe jest również przyznanie zaliczki na poczet tej kwoty. Szczegółowe zasady i przykład obliczenia opisuję we wpisie kwota na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych – ile wypłaci syndyk?.

Czego nie robić przed złożeniem wniosku?

Przeniesienie własności mieszkania na członka rodziny tuż przed upadłością nie jest bezpiecznym sposobem ochrony majątku. Czynność może zostać uznana za bezskuteczną wobec masy upadłości, a zatajenie majątku lub podanie nieprawdziwych danych może wywołać poważne skutki procesowe i karne.

Przed złożeniem wniosku warto zamiast tego ustalić:

• aktualną wartość nieruchomości i saldo kredytu hipotecznego,
• kto jest właścicielem i jaki ustrój majątkowy obowiązuje małżonków,
• czy dochody pozwalają przedstawić wykonalne propozycje układowe,
• jakie będą koszty najmu po ewentualnej sprzedaży,
• czy istnieją prawa osób trzecich, które wymagają uwzględnienia.

Najczęstsze pytania

Czy hipoteka chroni mieszkanie przed syndykiem?

Nie. Hipoteka zabezpiecza wierzyciela hipotecznego, ale sama w sobie nie wyłącza nieruchomości z masy upadłości. Wpływa natomiast na sposób podziału pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży.

Czy dzieci lub meldunek uniemożliwiają sprzedaż mieszkania?

Nie tworzą automatycznego zakazu sprzedaży. Potrzeby mieszkaniowe upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu mają jednak znaczenie przy ustalaniu kwoty przeznaczonej na najem.

Czy można zawrzeć układ tylko z bankiem hipotecznym?

To zależy od struktury zadłużenia i propozycji układowych. Sam fakt, że największym wierzycielem jest bank, nie gwarantuje zawarcia układu. Trzeba uwzględnić wszystkich wierzycieli objętych postępowaniem i wymagane większości.

Czy sprzedaż mieszkania zawsze kończy się pozostawieniem dłużnika bez lokum?

Nie. Ustawa przewiduje możliwość wydzielenia z ceny sprzedaży środków na czynsz najmu za 12–24 miesiące, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe i zostanie złożony odpowiedni wniosek.

Podstawa prawna

Najważniejsze przepisy to art. 61–63, art. 342a oraz art. 491²⁵–491³⁸ ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 913). Aktualny tekst ustawy jest dostępny w Elektronicznym Dzienniku Ustaw.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej odnoszącej się do konkretnej sprawy. Każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy.