W ostatnim wpisie opisywałem skutki sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym. Co do zasady odnoszą się one również do sprzedaży ułamkowej części nieruchomości (udziału w nieruchomości). Niemniej występują tu pewne istotne odrębności, o których poniżej.
Jak już wielokrotnie wskazywałem w skład masy upadłości wchodzi własność i inne prawa majątkowe stanowiące mienie upadłego dłużnika. W odniesieniu zaś do składników masy upadłości syndyk działa wyłącznie w granicach uprawnień upadłego dłużnika, a co za tym idzie w ramach swego zarządu masą upadłości może on podejmować jedynie takie działania jakie mógł podejmować dotychczas dłużnik. W związku z powyższym syndyk w ramach likwidacji masy upadłości nie może sprzedać zarówno całej nieruchomości, jak i udziału większego niż przysługuje upadłemu dłużnikowi.
Odmiennie od zasady przyjętej przy sprzedaży całej nieruchomości uregulowana została kwestia hipotek wpisanych do ksiąg wieczystych lub ujawnionych w zbiorze dokumentów przed powstaniem współwłasności. Hipoteki takie pozostają bowiem w mocy i nadal obciążają całą nieruchomość – w tym sprzedany przez syndyka udział w prawie własności nieruchomości. Oznacza to, że potencjalny nabywca będzie ponosił odpowiedzialność rzeczową i będzie zobowiązany spłacić hipoteki powstałe przed powstaniem współwłasności.
Ponadto jeżeli przedmiotem sprzedaży jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru oraz nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone w terminie sędziemu-komisarzowi, jeżeli zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności.
W odniesieniu do zasad obowiązujących przy sprzedaży ułamkowej część nieruchomości należy wskazać, że opisowi i oszacowaniu (tj. wycenie rzeczoznawcy) podlega cała nieruchomość. Przy czym sumę oszacowania ułamkowej części nieruchomości oblicza się, biorąc pod uwagę stosunek tej części do wartości całej nieruchomości.
panie mecenasie a jesli ja jako upadla mam ulamkowa niewydzielona czesc nieruchomosci dokladnie 1\2 domek sklada sie z dwoch pokoi kuchni i lazienki.zamieszkuje wraz z mezem i synami.w jaki sposob sprzeda to syndyk jesli nie jest wydzielone?pytajac go powiedzial ze bedzie to bardzo trudne.upadlosc ogloszono w 2015 roku
dodam ze druga polowa nalezy do jednego syna
Przedmiotem sprzedaży może być sam udział w nieruchomości. Nie trzeba niczego wydzielać.
no tak ale jesli ktos kupi to jaki udzial jesli mieszkamy w 4 na dwoch pokojach?zalozmy ze ja sie wyprowadze bo musze a reszta czlonkow rodziny?co z nimi?
Nie do końca rozumiem pytanie. Przedmiotem sprzedaży jest udział w mieszkaniu. Ilość pokoi nie ma tu nic do rzeczy. Nie ma to wpływu na prawo pozostałych współwłaścicieli do użytkowania mieszkania. Nabywca takiego udziału może ewentualnie na drodze sądowej żądać zniesienia współwłasności poprzez przyznanie całego mieszkania na jego wyłączna własności z obowiązkiem spłaty udziału pozostałych współwłaścicieli.
rozumiem.prosze mi jeszcze powiedziec czy syndyk bedzie probowal to sprzedac do skutku ?w tej chwili mija 2 lata prawie od ogloszenia upadlosci i nawet rzeczoznawca jeszcze nie byl.w mojej masie jest zero.
Mój przypadek dotyczy w/w kwestii. Kredyt hipoteczny, właścicielem mieszkania jestem ja i były mąż, więc 50/50.
Ja ogłosiłam upadłość wobec b.męża bank ogłosił egzekucję czy w takiej kwestii syndyk może wystawić mieszkanie na sprzedaż?
Wg mnie sprawa jest bardziej złożona. W znakomitej większości przypadków upadłości konsumenckiej gdzie mamy do czynienia z małżeństwem, nieruchomość będzie wchodziła w skład majątku wspólnego. W takiej sytuacji formalnie mamy dwóch upadłych, ale w praktyce syndyk wystawi na sprzedaż udział w nieruchomości jednego z małżonków z obowiązkiem zakupu drugiego udziału. W takim przypadku, skoro przepisy prawa upadłościowego każą stosować „odpowiednio” art. 1012 kpc to należy mieć na uwadze cel postępowania upadłościowego. SN wypowiadał się już, że sprzedaż nieruchomości przez syndyka może mieć różną formę – grunt, żeby odbyła się w ramach postępowania upadłościowego, wobec czego art. 313 ust 1 i 2 należy stosować. Tak samo w tym przypadku – mimo, że syndyk na licytację wystawi udział, to jednak sprzeda całą nieruchomość i wtedy art. 1012 kpc nie będzie miał zastosowania.
A co z hipotekami wpisanymi na udziale nie zbywanym przez syndyka, a należącym do drugiego współwłaściciela będącego jednocześnie nabywcą udziału od syndyka? Jak rozumiem one nie wygasają na skutek sprzedaży udziału w nieruchomości w postępowaniu upadłościowym?
Tak, zgadza się.
Dzień dobry, co w przypadku jeżeli dłużnik jest właścicielem 1/4 działki? Czy syndyk sprzedaje prawa tylko do tej części? Mam również pytanie, co w przypadku jeżeli wartość 1/4 przekracza zadłużenie?
Tak, syndyk spienięży jedynie udział w nieruchomości. Z ceny uzyskanej ze sprzedaży udziału w działce uda się spłacić wszystkich wierzycieli, to postępowanie upadłościowe zostanie zakończone, a pozostałą nadwyżka wypłacona upadłemu dłużnikowi.
Dzień dobry. Jestem zielona w temacie upadłości i syndyka. Syndyk wystawił na sprzedaż 1/2 mieszkania (swpdl). W KW drugim współwłaścicielem jest kobieta (domyślam się żona po zbliżonym wieku, jednak innym nazwisku). W jaki sposób mogę kupić całe to mieszkanie?
Dziękuję za odp.
Są dwa sposoby. Pierwszy, to zakupić udział 1/2 od syndyka, a następnie spróbować skłonić współwłaściciela do odsprzedania swojej części. Drugi, zakupić 1/2 od syndyka, a następnie w braku porozumienia ze współwłaścicielem złożyć w sądzie wniosek o zniesienie współwłasności. Drugi sposób wprawdzie jest bardziej czasochłonny i skomplikowany, niemniej współwłaściciel nie jest w stanie się temu przeciwstawić. Spór przed sądem może dotyczyć jedynie sposobu podziału nieruchomości. Podział może nastąpić albo przez sprzedaż nieruchomości i podziału środków (wymagana zgoda obu stron), fizyczne jej podzieleni (rzadko kiedy możliwe do przeprowadzenia), przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego. Mam już sporo takich postępowań za sobą i trzeba się liczyć, że będzie trwało minimum rok, o ile nie uda się szybko dogadać.
Witam, mój brat ogłosił upadłość, bo nie odrzucił spadku po rodzicach ( jest to dom, ale i bardzo duże zadłużenie) reszta rodzeństwa odrzuciła spadek,. Teraz ich dzieci muszą odrzucić , pytanie kiedy może syndyk wciągnąć dom w masę upadłościową ?
Syndyk powinien zrobić to niezwłocznie, tj. zaraz po uzyskaniu informacji o istnieniu takiego składnika majątku upadłego.
Dzień dobry , mam pytanie mam 1/6 mieszkania po mojej zmarłej mamie . Ogłosiłam upadłość czy mogę poprosić syndyka o sprzedanie tej części bratu czy jednak musi wejść do przetargu taki udział ? Jak rozmawiać z syndykiem
Jak najbardziej tak. Syndyk raczej nie będzie stawiał oporów. Kwestia uzgodnienia ceny. Trudno jest bowiem spieniężyć taki udział i syndyk dobrze o tym wie.
Dzień dobry, co w przypadku gdy mój mąż jest współwłaścicielem domu jednorodzinnego a nie ogłosili u niego jeszcze upadłości bowiem ciąży na nim komornik. Czy w takim przypadku syndyk może zająć się tą sprawą lub zająć połowę mieszania należącego do współwłaściciela gdyż ja jako żona jestem właścicielem?
Komornik nie stanowi przeszkody na drodze do ogłoszenia upadłości. Jeżeli istnieje rozdzielność majątkowa, to po ogłoszeniu Pani upadłości syndyk będzie mógł włączyć do masy upadłości i sprzedać jedynie Pani udział w nieruchomości. Syndyk nie będzie mógł zająć udziału męża. Chyba, że nie mają Państwo intercyzy, a nieruchomość objęta jest wspólnością majątkową.
Jeśli syndyk sprzeda połowę nieruchomości mojej byłej żony to cała suma uzyskana pokrywa hipoteke? A co z resztą kredytu? Podobno jest zasada ze sprawy upadłego nie mogą mieć wpływu na inne osoby zadlu
Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości idą w pierwszej kolejności na spłatę wierzyciela hipotecznego. Jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży wystarczy na pokrycie całości zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, to zobowiązanie wygasa w całości również w stosunku do współkredytobiorcy. Jeżeli natomiast kwota nie jest wystarczająca, to współkredytobiorca ponosi dalej odpowiedzialność za zobowiązanie hipoteczne w takim zakresie w jakim nie zostało ona spłacone.
Dzień dobry,
mam taką sytuację: Syndyk wystawił na sprzedaż 1/2 udziału w nieruchomości. ta część należy od masy upadłości małżeństwa (wspólnota małżeńska). Problem który mam to czy nabycie takiego udziału od syndyka rozwiąże sprawę hipoteki? Zaświadczenie (będące podstawą wpisu do kw) o udzieleniu kredytu (ustanowieniu hipoteki) na udziale w nieruchomości ma datę dnia następującego po dacie aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży. Hipoteka została wpisana do księgi przez sąd 3 miesiące po umieszczeniu wzmianki, a wzmianka umieszczona 4 tygodnie po sporządzeniu aktu notarialnego k-s. Czy gdy to kupię od syndyka to hipoteka zostanie wykreślona i ile to potrwa?
Jeżeli hipoteka została ustanowiona na całej nieruchomości w okresie trwania wspólności małżeńskiej, to nie.
Dzień dobry,
Czy mógłby Pan powiedzieć jak to wyglada w sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta przeze mnie przed ślubem, należy do mojego majątku osobistego. Po ślubie wzięliśmy wspólnie z mężem kredyt hipoteczny na remont tej nieruchomości. Teraz mąż będzie ogłaszał upadłość konsumencką. Czy po ogłoszeniu upadłości nieruchomość może zostać zlicytowana mimo iż mąż nie jest jej właścicielem? Czy cześć kredytu hipotecznego męża ulegnie umorzeniu, a pozostałą cześć, czy może całość kredytu będę spłacała ja? Co w sytuacji gdy bank wypowie umowę kredytu? Kwota będzie obejmować całość kredytu czy jego połowę? Pozdrawiam.
Sprawa jest trochę skomplikowana. Nieruchomość jest Pani i syndyk jej nie zabierze. Niemniej bank będzie nadal mógł domagać się do Pani spłaty zadłużenia z tytułu tego kredytu, a w razie braku spłaty zaspokoić się z hipoteki ustanowionej na nieruchomości. Przy czym kredyt nie zdzieli się na pół. Pani będzie nadal odpowiadała za całość kredytu, w takim zakresie w jakim nie zostanie on spłacony. Przy czym istnieje też niebezpieczeństwo, że syndyk może zażądać od Pani zwrotu części nakładów poczynionych na nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu.
TATA ma 1/6 udziału domu, czy syndyk będzie chcial sprzedac dom? Z tego co pamiętam nieruchomości jest wyceniona na 120 tys.
Syndyk będzie mógł podejmować próby sprzedaży jedynie udziału, a nie całej nieruchomości.
Witam syndyk prawdopodobnie sprzedał udział mojej nieruchomości jeszcze nie został podpisany akt notarialny czy mogę próbować wstrzymać transakcję poprzez skierowanie pisma do sądu i jak to umotywować
Co do zasady nie da się wstrzymać czynności syndyka zmierzających do likwidacji składników masy upadłości. Jeżeli udział w nieruchomości stanowi własność upadłego, to nie ma możliwości wyłączenia go spod likwidacji.
Dzień dobry. Mam 1/8 udziału w mieszkaniu w którym mieszka moja mama. Ogłosiłem właśnie upadłość konsumencka. Czy syndyk będzie chciał sprzedać moja część? Czy taki mały udział będzie chciał ktoś kupić? A jak już ktoś kupi Czy będzie miał prawo np.: wprowadzić się do mieszkania?
Tak, syndyk będzie podejmował próby sprzedaży. W razie ich bezskuteczności sąd wyłączy udział z masy upadłości. Czy znajdzie się nabywca, tego nikt z góry nie wie – oczywiście poza osobami posiadającymi dar prekognicji :). Nabywca udziału stanie się współwłaścicielem nieruchomości i nabędzie prawo do korzystania z niej w zakresie odpowiadającym wysokości posiadanego udziału. Tym samym będzie miał prawo żądania dopuszczenia go do współkorzystania z nieruchomości. Może też wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności.
A czy syndyk przy nie udanej próbie sprzedaży 1/8 części mieszkania może sprzedac całe mieszkanie? Syndyk właśnie mnie poinformował że tak zrobi jeśli nikt nie będzie chętny na 1/8. I skłania mnie żeby ktoś z współwłaścicieli to wykupił. Pozdrawiam
Nie ma takiej możliwości. Taki udział, którego nie da się sprzedać sąd może wyłączyć z masy upadłości.
Dzień dobry,
Mam ogłoszoną upadłość, posiadam 1/4 udziału w mieszkaniu mamy, jest to małe, stare i wymagające remontu mieszkanie. Udział raczej niesprzedawalny. Czy mogę negocjować z syndykiem wykup tego udziału, czy ewentualnie ktoś z rodziny?
Tak, można negocjować z syndykiem warunki odkup takiego udziału. Przy czym zakupić może go osoba trzecia, np. ktoś z rodziny.
Witam siostra ma ogloszona upadlosc jednak jest jeszcze przed ustaleniem planu spłaty niedawno zmarł nasz tata czy może ona złożyć już wniosek o wyłączenie nabycia części spadku z masy upadlosciowej w momencie kiedy jeszcze prawnie nie odziedziczyła majatku czy dopiero po nabyciu spadku taki wniosek ma złożyć dodam że spadek jest jeszcze do tego zadluzony
Tak, jak najbardziej. Przy czym w pierwszej kolejności należy poinformować o wszystkim syndyka. Syndyk decyduje o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Jeżeli przyjmie spadek i włączy go do masy upadłości, to wtedy dopiero składa się wniosek o jego wyłączenie. Oczywiście wniosek taki należy uzasadnić.
Dzień dobry,
Okzało się, że zamiast 1/4 mój udział wynosi 1/8, moja siostra również posiada 1/8 i chce wykupić ten udział. Niestety syndyk, nie chce się zgodzić, bo nie może nikogo „faworyzować”. Udział musi być wystawiony na licytację, a siostra ma złożyć najwyższą ofertę…. Czy można jakoś wpłynąć na syndyka, żeby zmienił zdanie, czy można skierować pismo do sędziego-komisarza z prośbą o wykup przez członka rodziny?
To jest wyłącznie decyzja syndyka. Nie ma możliwości „przymuszenia” go do sprzedaży składnika masy upadłości wybranej osobie.
Witam, mam upadłość konsumencką osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej, ogłoszenie upadłości nastąpiło w 2022 r w listopadzie i od tamtego czasu mam syndyka. Niestety w roku 2022 r. zmarł jeden z rodziców i odziedziczyłam spadek w 1/8 części który wszedł w skład masy upadłościowej, syndyk w tej sytuacji wystawił tydzień temu konkurs na sprzedaż mojego udziału spadku. Pytanie czy w takiej sytuacji jest możliwość wyłączenia z masy upadłościowej tego udziału? ja tam nie mieszkam ale dwie pozostałe osoby z rodziny mieszkają gdzie jedna osoba ma większą część spadku, ja nie pracuje na ten moment z przyczyn zdrowotnych. Syndyk mało informacji mi podaje o całej mojej sprawie dlatego proszę o pomoc. Proszę o informację czy takie udziały szybko się sprzedają i czy pozostali spadkobiercy mają prawo się sprzeciwić? Dopowiem że syndyk najpierw pytał o dane adresowe pozostałych spadkobierców gdzie nawet się nie kontaktował z nikim czy chcą nabyć mój udział, czy tak można? czy gdyby rodzina chciała zakupić moje udziały może negocjować cenę na niższa niż jest w danym konkursie wystawionym przez syndyka?
Takie udziały w nieruchomości są mało chodliwym towarem, a co za tym idzie jest duże prawdopodobieństwo, że syndykowi nie uda się ich spieniężyć. Po nie udanej próbie można wystąpić do sądu upadłościowego o ich wyłączenie z masy upadłości. Oczywiście pozostali współwłaściciel mogą odkupić je od syndyka i negocjować cenę sprzedaży.
Dzień dobry, a co w przypadku gdy zostało umorzone postępowanie upadłościowe przed rozstrzygnięciem wniosku o wyłączenie z masy upadłości?
Wniosek pozostawia się bez rozpoznania. Nie ma upadłości, ergo nie ma masy upadłości. Wniosek staje się bezprzedmiotowy.
Mam pytanie ogloszenie upadłości mam sprawę zaległa ze spadkiem po tacie 1/4 domu ale jest obciążony hipoteką, która żona (mama) spłaca już 20 lat po tacie. Dodam że mieszka w domu w moim rodzeństwem i ojczymem. Jak do tego podejdzie sąd jeśli hipoteka była na sporą sumę i wszystko w całości pokrywała moja mama.
Proszę sprecyzować pytanie. Samo istnień spadku, jak i hipoteki, którą spłaca żona niczego nie zmienia, jeżeli chodzi o możliwość przeprowadzenia postępowania upadłościowego. Nie stanowi to żadnej przeszkody, o ile o to chodzi w pytaniu.
Dzień dobry.
Moja sytuacja jest podobna do w/w, ale zawsze pozostaje jakieś ale.
Mój ojciec testamentarnie podzielił spadek, do mnie należy 1/8 domu a dokładnie 17,2 mkw. Kolejna 1/8 należy do mojej macochy a druga połowa domu do dzieci zmarłego stryja, ale oni nie przeprowadzili sprawy spadkowej. Dom zajmuję w całości. Nie ma księgi wieczystej. Chciałbym ogłosić upadłość bo mam już 2 komorników. Czy jest realne, aby syndyk sprzedał mój udział?
Jest to mało prawdopodobne, chyba, że udział będzie chciał nabyć ktoś z pozostałych współwłaścicieli. Niemniej nie stanowi to problemu. Po paru nieudanych próbach sprzedaży występuję się do sądu o wyłączenie z masy upadłości takiego „niezbywalnego” składnika majątku. Sady z zasady się do tego przychylają.
Dzień dobry
W roku 2022 zrobiłam darowiznę na rzecz córki 1/4 udziału w mieszkaniu ,spadek po tacie.W tej chwili jestem w trakcie upadłości. Czy syndyk może cofnąć darowiznę i włączyć ją do masy upadłościowej?
Tak, syndyk może podjąć działania celem cofnięcia darowizny. Na domiar złego taka czynność może być potraktowana jako działanie z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli, a co za tym idzie może stanowić dla sądu podstawę do odmowy oddłużenia.
Dzień dobry. Syndyk licytuje 1/2 udziałów w nieruchomości, na której ciąży hipoteka (małżonek po rozwodzie ogłosił upadłość). Drugą część nieruchomości licytuje komornik (długi drugiego małżonka). Kredyt pod hipotekę został zaciągnięty wspólnie przez małżeństwo – teraz są po rozwodzie.
Pytanie, czy jest jakakolwiek szansa na kupno tej nieruchomości, ale bez hipoteki?
Tak, istnieje taka możliwość. Niemniej bezpieczne przeprowadzenie takiej transakcji będzie nastręczało sporo trudności i wymagało chęci współpracy ze strony wierzyciela hipotecznego oraz syndyka.
Dzień dobry.
Mam ogłoszoną upadłość konsumęcką na dzień 19.12.2023r. Jestem właścicielem 1/2 nieruchomości którą rzeczoznawca wycenił na 200000zł. W KRZ jest obwieszczenie syndyka o wystawieniu na licytację mojej części za minimum 61000 zł, drugą część posiada mój brat. Czy jest możliwość żeby mój brat złożył ofertę kupna poniżej tego minimum, czy ta oferta w ogóle będzie wzięta pod uwagę? I drugie pytanie, kończy mi się umowa z operatorem telefonicznym, czy ja jako osoba w upadłości mogę przedłużyć umowę na abonament telefoniczny wraz z zakupem telefonu na raty?
Jak najbardziej istnieje taka możliwość. Nie ma żadnych ograniczeń jeżeli chodzi o krąg potencjalnych nabywców. Syndyk powinien być zadowolony z takiej propozycji. Można nawet pokusić się o wynegocjowani lepszej ceny. Odnosząc się do drugiego pytania, to zakup telefonu z zasady nie wchodzi w grę. Natomiast z przedłużeniem umowy nie powinno być problemu.
Dzień dobry. chciałbym się dowiedzieć – Co się dzieje jak syndyk nie będzie mógł sprzedać udziału w nieruchomości. Dodam że mam wspólność małżeńską i ogłosiłem tylko ja upadłość.
W takiej sytuacji udział zostanie wyłączony z masy upadłości.